Udlejning af din private bolig

Man kan i nogle tilfælde have brug for at udleje sin privat bolig ud – eller dele heraf. Nogle dele af lejeforholdet kan man frit bestemme over, mens der for andre dele af lejeforholdet findes regler i Lejeloven, som ikke kan fraviges.

Forudbetalt leje og depositum

Et depositum er udlejers sikkerhed for de udgifter, der kan være, når lejer fraflytter lejligheden (f.eks. istandsættelse eller manglende betaling af varme og vand).
Forudbetalt leje er tiltænkt på at kunne ”bos op” i perioden fra lejemålet er sagt op, til lejeren er flyttet ud af lejligheden. Hvis ikke lejer bor den forudbetalte leje op, skal de udbetales til lejer ved fraflytning.

Udlejer kan kræve et depositum, der svarer til tre måneders husleje, og kan desuden kræve forudbetalt husleje for tre måneder.

Lejefastsættelse

For private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer frit aftale huslejen. For privat udlejningsboliger opført før 1991 gælder der en række regler. Når der er tale om en ejendom, hvor der er mindre en 7 boliger, hvilket typisk er tilfældet, når en privatbolig udlejes, fastsættes lejen ud fra det lejedes værdi. Det lejedes værdi fastsættes ud fra, hvad der betales for tilsvarende lejebolig i området. Boligerne, der sammenlignes med, skal være af cirka samme kvalitet med hensyn til eksempelvis størrelse, beliggenhed, vedligeholdelsesstand og udstyr.
Hvis ikke lejen svarer til det lejedes værdi, kan huslejen kræves sænket og hævet af lejer eller udlejer. Der findes derudover nogle særlige regler for forskellige typer bolig f.eks. hvis en del af boligen anvendes til erhverv. Det kan derfor være en fordel at få forhåndsgodkendt huslejen af huslejenævnet, så man kan se, om det kan betale sig at leje sin bolig ud. Dette sker mod betaling til Huslejenævnet.

Vedligeholdelse

Det er som regel udlejer, der skal sørge for den løbende vedligeholdelse og reparationer, der følger af almindelig slid og ælde. Hvis lejeren har misligholdt boligen, er det dog lejeren der skal betale for reparation at disse.

Istandsættelse ved fraflytning

Hovedreglen er altid, at lejemålet skal afleveres i samme stand, som det var, da det blev overtaget. Lejer skal dog ikke betale for almindeligt slid og ælde – dvs. at lejer ikke skal betale for almindelig slid på f.eks. gulv eller køkken.
Senest 14 dage efter at lejer har afleveret nøglerne, skal udlejer have opgjort hvilke reparationer, der skal foretages i ejendommen, og om det er lejer, der skal afholde udgifterne. Det  er ikke nødvendigt at have opgjort priserne på 14. dagen, for at udlejer beholder retten til at udbedre skader på lejers regning. Skader, der ikke har været mulighed for at opdage inden for de 14 dage, kan udlejer i de fleste tilfælde godt kræve betalt af lejer, selvom 14-dagsfristen er overskredet.

Lejers opsigelse

Normalt er opsigelsesvarselet tre måneder til den 1. i en måned. Dette kan dog fraviges i private lejeboliger, men opsigelsesvarslet er oftest tre måneder i praksis.

Udlejers opsigelse

Hvis lejeren bor til leje i et værelse, der er en del af udlejerens egen bolig, kan udlejeren opsige lejeren uden begrundelse. Opsigelsesvarslet er i dette tilfælde en måned. Hvis lejeren bor i en lejlighed eller i et tofamiliehus, hvor udlejeren selv bor i den anden lejlighed, kan udlejer også uden begrundelse sige lejeren op. Opsigelsesvarslet er i dette tilfælde et år.

I andre tilfælde skal der særlige forhold til for at udlejer kan opsige sin lejer.
I tilfælde af, at udlejeren selv vil bo i lejligheden, kan udlejer opsige lejer med et års varsel. Under visse omstændigheder kan der være genhusningspligt. Det er ikke tilstrækkeligt, at der er udlejers familie, som f.eks. børn der skal flytte ind.
Hvis lejeren ikke betaler leje til tiden, kan udlejer også opsige lejekontrakten. Udlejer skal dog først rykke lejeren for betaling og give en frist på 14 dage til at betale.

Betingelser for opsigelse

For både udlejer og lejer at det et krav, at opsigelsen er skifteligt. For udlejers vedkommende skal opsigelsen ledsages af en begrundelse, medmindre der er tale om et værelse eller et tofamiliehus, hvor udlejer også bor.

Tidsbegrænsede lejekontrakter

Reglerne for at lave en tidsbegrænset kontrakt er relativt begrænsede set fra udlejers side. Hvis en lejekontrakt er tidsbegrundet, skal det begrundes i udlejers forhold – altså typisk at udlejer selv vil flytte ind, eller boligen skal sælges. Det er ikke tilstrækkeligt, at det er udlejers barn, der ønsker at flytte ind i boligen.
Hvis tidsbegrænsningen ikke er begrundet, bliver konsekvensen, at lejekontrakten består, men uden tidsbegrænsningen, og det er således de almindelige opsigelsesregler, der er gældende.
Det er muligt at forlænge en tidsbegrænset kontrakt, så længe det er begrundet i udlejers forhold.
Hvis en kontrakt er gyldigt tidsbegrænset, er kontrakten uopsigelig for begge parter, medmindre andet fremgår direkte af kontrakten.