Bolighandel A – Z

Bolighandlens forløb

Det er en stor beslutning at købe en ejerbolig, og derfor er det vigtigt, at din beslutning herom er velovervejet. Her er nogle gode råd til, hvordan du køber ejerbolig. Et boligkøb er oftest opdelt i en række forskellige faser. Din boligadvokat kan hjælpe dig igennem alle faserne og ikke mindst sørge for, at de foregår i korrekt rækkefølge.

1. Første skridt bør være at kontakte din bank, således du ved, hvor meget du kan låne til dit senere boligkøb. Hvis du allerede har en bolig i tankerne, kan du naturligvis også snakke med din bank om muligheden for at låne til den pågældende ejendom. Hvis du allerede ejer en ejerbolig, så bør du sætte denne til salg. Derudover bør du have talt med banken om, det overhovedet er muligt økonomisk at købe en ny bolig, før jeres hidtidige ejerbolig er solgt.

2. Det er ikke kun ejerboligens pris, som kan være afgørende ved et boligkøb. Derfor bør du også undersøge flere ting såsom ejendomsudgifterne, planer for området osv., da det alt sammen kan have betydning for finansieringen af dit boligkøb. Der er flere forskellige steder, hvor du kan søge efter en ejerbolig. Du kan søge på diverse portaler på internettet, tale med en ejendomsmægler osv.

3. Efter du har undersøgt disse forhold kan en købsaftale mellem dig og sælger indgås. Det anbefales, at du husker at få indskrevet et advokatforbehold i jeres købsaftale. På denne måde kan du træde tilbage fra jeres aftale, selvom i begge har accepteret. Et advokatforbehold kan både være generelt og konkret. Læs mere om dette under Advokatforbehold.

4. Efter købsaftalens indgåelse gennemgår advokaten aftalen samt andre dokumenter, der er relevante for bolighandlen. Her kan boligadvokaten acceptere eller afvise handlen. Køberen eller dennes advokat kan sammen med accepten indsætte et finansieringsforbehold, således køberen har mulighed for at gennemgå finansieringen med sin bank. Ved enfamiliehuse kan man som udgangspunkt låne op til 80 % i realkreditinstituttet, mens den resterende købesum skal finansieres via banklån eller udredes kontant.

5. Når købsaftalen er underskrevet, og finansieringen er endelig, så skal købesummen deponeres. Købers bank stiller en bankgaranti herfor.

6. Herefter opretter som udgangspunkt købers advokat et digitalt skøde. Det skal både sælger, og du som køber underskrive med NemID. Alt dette gøres via tinglysning.dk. Når begge parter har underskrevet, skal der ske tinglysning. Købers bank hjemtager og tinglyser købers lån på ejendommen, og sælgers lån aflyses fra ejendommen.

7. Næste skridt er selve overtagelsen. Dette sker på et nærmere bestemt tidspunkt, som sælger og køber er blevet enige om og har skrevet ind i henholdsvis købsaftalen og skødet. På overtagelsesdagen aflæses alle målere – vand, gas, el, olie m.v. Ejerskiftet meddeles til forsyningsselskaberne, og de aflæste målere skal meddeles købers advokat, så han kan lave en refusionsopgørelse. Når refusionsopgørelsen er lavet skal den underskrives af begge parter, og differencen skal udredes.

8. Når det endelige skøde er tinglyst uden anmærkninger, så kan den deponerede købesum frigives til sælgeren. Der kan ske tilbageholdelse af et mindre beløb, som kan bruges til modregning af refusionsopgørelsen, såfremt den ikke er godkendt af begge parter.

Boligadvokatens fagudtryk

Under en bolighandel, vil du støde på mange forskellige fagudtryk, der kan være svære at gennemskue meningen af.
Vi har her samlet mere end 30 af de mest benyttede ord inden for boligkøb og salg, med en kort præcis forklaring og links til yderligere læsestof.

Finansieringsforbehold

Advokatforbehold

Et særligt forbehold i købsaftalen om at handlen kun er gyldig, hvis købers boligadvokat godkender handlen.
Læs mere om Advokatforbehold her

Bankforbehold

Hvis der er taget bankforbehold, er køber ikke bundet af aftalen, hvis ikke køber kan opnå den ønskede finansiering fra banken.

Bankgaranti

En banks løfte om at dække den økonomiske risiko, som sælger løber i forhold til bankens kunde. Banken garanterer sælger, at købesummen vil blive deponeret i sælgerens bank senest på den aftalte overtagelsesdag.

BBR-udskrift

En udskift fra Bolig- og Bygningsregisteret (BBR). Oplysningerne, der skal fremgå af blanketten kan variere fra kommune til kommune. Oplysningerne, der skal indberettes til BBR, er bl.a. opførselsår, ombygningsår, tilbygningsår, bebygget areal, antal etager, samlet boligareal, samlet erhvervsareal, areal af udnyttet tagetale, areal af udestue, tagdækningsmateriale og energiforsyning. At oplysningerne om boligen fremgår af BBR-udskiften medfører ikke, at forholdet er lovligt.
Læs mere hos BBR.dk

Boligadvokaten

En advokat, der har specialiseret sig inden for ejendomshandler, og som er medlem af Danske Boligadvokater. En boligadvokat har forpligtet sig til at overholde et etisk regelsæt, der er indgået mellem Advokatsamfundet og Forbrugerrådet.

Byggetilladelse

Ved tilbygninger og nybyggeri og en række væsentlige ændringer, som f.eks. en større ombygning, kræves der byggetilladelse fra kommunen . Mindre væsentlige ændringer og mindre udbygninger skal anmeldes til kommunen, men kræver ikke byggetilladelse. Helt små skure/udhuse under 10 m2, kan opføres uden henvendelse til kommunen, men skal registreres hos BBR. Man skal dog altid være opmærksom på, at lokalplaner og servitutter overholdes. Prisen og sagsbehandlingstiden varierer fra kommune til kommune.

Deponi af købesum

I dag sker de fleste bolighandler ved kontakthandel, og købers bank stiller herved en bankgaranti overfor sælgeren af boligen. Købesummen indsættes på en særlig konto (senest på overtagelsesdagen) og frigives først til sælger, når handlen er faldet endeligt på plads (dvs. at skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger)

Ejendomsavanceskat

Hvis sælger opnår en fortjeneste ved salg af fast ejendom, beskattes denne fortjeneste – dette kaldes ejendomsavanceskat. En undtagelse til denne regel er dog parcelhusreglen, der i de fleste tilfælde gør det muligt at sælge en bolig skattefrit.
Herefter beskattes fortjenesten ved salg af fast ejendom ikke, hvis sælger rent faktisk selv har benyttet ejendommen til beboelse. Dette gælder dog ikke, hvis huset ligger på en grund, der har et areal på over 1400 m2, medmindre de offentlige myndigheder har bestemt, at der ikke kan udstykkes fra grunden, eller hvis der foreligger en erklæring fra SKAT om, at udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse.
Læs mere hos SKAT.dk

Ejendomsdatarapport

En rapport, der indeholder oplysninger fra forskellige offentlige myndigheder og registre. Rapporten indeholder registreringer om f.eks. miljøforhold, kloakforhold, planforhold, eventuel gæld til kommunen i forbindelse med tilslutningsarbejder.
Rapporten koster 325 kr. Den er tilgængelig online og kan deles med andre, når den er komplet. Rapporten kan fornyes to gange inden 6 mdr. efter bestillingen.

Ejerforening

Hvis en ejendom opdeles i ejerlejligheder, skal der samtidig stiftes en ejerforening. Ejerforeningen står for vedligeholdelse og drift af ejendommen og er altså et ”driftfællesskab”. Hvis man ejer en ejerlejlighed, er man tvunget medlem af ejerforeningen. Man betaler til ejerforeningen efter et fordelingstal, som er tinglyst på ejerlejligheden. Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen, hvor alle beslutninger vedrørende ejendommen og ejerforeningens aktiviteter bliver truffet. I en ejerforening findes der vedtæger, som beskriver hvorledes driftfællesskabet skal fungere.

Ejerlejlighedskort

Hvis en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, laves der et kort over alle ejerlejlighederne. Kortet viser hver enkelt lejligheds omrids og areal. Rumfordelingen fremgår normalt ikke af ejerlejlighedskortet.

Ejerpantebrev

Et pantebrev giver en långiver (ofte en bank eller et realkreditinstitut) sikkerhed for et lån i ejendommen. Hvis låntager ikke overholder sine forpligtelser overfor långiver, medfører pantet, at långiver kan sætte ejendommen på tvangsauktion.
En særlig type pantebrev er et ejerpantebrev, som er udstedt af ejeren af boligen, til sig selv. Ejeren kan herefter videreoverdrage ejerpantebrevet som sikkerhed for et lån. Ejerpantebrevet kan ”genbruges” ved senere salg.

Ejerskifteforsikring

En forsikring, der dækker skjulte fejl og mangler ved boligen, der var til stede ved overtagelsen. Forsikringen dækker derfor skader, der ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, og som køber ikke på anden måde kendte til på forhånd. Forsikringen dækker mindst 5 år frem. Det er dog en forudsætning for at tegne ejerskifteforsikring. at der er udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, før forsikringen tegnes.

Energimærkning

De fleste boliger skal ved salg have en gyldig energimærkning, som er en vurdering af bygningens energimæssige tilstand. Mærkningen gør det muligt for køber at vurdere, hvor energiøkonomisk huset er. Mærkeskalaen går fra A til G, hvor A er mest energiøkonomisk og G er mindst.
Derudover består energimærkningen også af besparelsesforslag, der viser hvilke forbedringer, det kan svare sig at gennemføre i boligen, og hvor meget energiudgifterne bliver reduceret med, hvis man foretager forbedringer i boligen.

Finansieringsforbehold

Hvis der er taget finansieringsforbehold, er køber ikke bundet af aftalen, hvis ikke køber kan opnå den ønskede finansiering.

Fortrydelsesret

Hvis man har købt en ejendom, der hovedsageligt er bestemt til beboelse for køberen, kan køberen fortryde sit køb 6 hverdage efter aftalen er indgået. Der skal betales en godtgørelse på 1% af købesummen.

Forureningsskema

Et dokument, der udstedes af regionen. Det fremgår af dokumentet, hvis der er registeret forurening på grunden, eller hvis der er en særlig risiko for forurening på grunden på baggrund af tidligere aktiviteter på grunden

Grundejerforening

En sammenslutning af grundejere i et bestemt område. Man har i nogle tilfælde pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Grundejerforeningen varetager grundejernes interesser, og der skal betales et kontingent til grundejerforeningen.

Husforsikring

Det er lovpligtigt at tegne en husforsikring, der mindst dækker brand, hvis der er lån i en ejendom. Det er forskelligt i hvor høj grad en husforsikring dækker. Forsikringen skal være tegnet inden overtagelsesdagen eller dispositionsdagen, hvis denne ligger før.

Kurssikring

Ved køb af en ejendom, vil den største del af købesummen typisk blive lånt i et realkreditinstitut. Fra man accepterer et lånetilbud, til lånet hjemtages, kan renten ændre sig. Man er derved udsat for en risiko, der kan medføre, at den månedlige ydelse kan stige, eller at man skal betale et kurstab ved hjemtagelsen af lånet.
Man kan undgå denne risiko ved at kurssikre lånet, hvilket sker ved at lave en aftale med realkreditinstituttet om at fastlåse kursen.

Købsaftale

En købsaftale er en aftale om køb af en fast ejendom, og kan være ganske kompliceret. Det er derfor en god idé at alliere sig med en boligadvokat

Mangler

Der foreligger en mangel, hvis boligen ikke svarer til, hvad der er aftalt med sælgeren, eller hvad der med rette kan forudsættes af køberen.

Pantebrev

Privat fællesvej

Veje, der bruges af flere ejendomme, og som er åben for offentlig trafik. Hvis man har en grund op til en privat fællesvej, har man tilladelse til at bruge vejen, men har samtidig også forpligtelser i forbindelse med vedligeholdelse af vejen. Reglerne om private fællesveje er forskellige, alt efter om vejen er beliggende i by eller på land.

Refusionsopgørelse

En opgørelse over de løbende indtægter og udgifter ved en ejendom. Hvis f.eks. en vandregning ikke skærer ved overtagelsesdatoen, eller hvis der er en oliebeholdning på ejendommen, reguleres dette gennem opgørelsen.

Samejeoverenskomst

Hvis man køber en ejendom med sin samlever, opstår der sameje om ejendommen. Da der ikke findes lovregler, der bestemmer, hvad der skal ske, hvis samlivet ophører, kan det være en god ide at udarbejde en såkaldt samejeoverenskomst, der regulerer, hvad der sker, hvis samlivet ophører.

Servitut

En servitut er en bestemmelse, der begrænser ejerens brug af ejendommen. Servitutten stiftes ved, at ejeren indvilger eller beslutter sig for en given begrænsning, hvorefter servitutten tinglyses.

Skøde

Det dokument, der sikrer køber ret til sælgers bolig. Skødet skal opfylde nogle særlige krav, der findes i lovgivningen. I dag er et skøde et digitalt dokument.

Sælgers ansvar

Det er som udgangspunkt sælger, der har ansvaret for skjulte fejl og mangler ved boligen. Der er dog mulighed for at blive fritaget fra ansvaret gennem ”Huseftersynsordningen”. Denne ordning bruges dog ikke ved køb og salg af ejerlejligheder, og man hæfter som sælger derfor i op til 10 år for skjulte fejl og mangler. Ordningen gælder også kun mangler ved selve bygningen og ikke for grunden.

Sådan køber du bolig

Når du har fundet en bolig, du kan tænke dig at købe, skal købsaftalen underskrives. Hvis du har taget advokatforbehold, gennemgår advokaten købsaftalen, og hvis den godkendes, deponeres udbetalingen, og købers bank stiller bankgaranti for resten af købesummen. Når alle betingelser for handlen er opfyldt, oprettes der et skøde, og køberen kan herefter overtage boligen. Ved overtagelsen aflæses el, vand m.v. så der kan udarbejdes en refusionsopgørelse. Slutteligt sendes det tinglyste skøde til køber, og betalingen frigives til sælger.

Tankattest

Et dokument, hvor producenten af en olietank opgiver visse oplysninger om en olietank – bl.a. produktionsår og godkendelsesnummer.

Testamente

Et juridisk bindende dokument, hvor man har mulighed for at bestemme, hvordan arven efter en skal fordeles. Man kan igennem et testamente bestemme, hvem der skal have mulighed for at arve ejendommen efter en.

Tilstandsrapport

En rapport, der udarbejdes om ejendommen, der giver køber oplysninger om fejl og mangler ved ejendommen. Der sker ved udarbejdelsen ikke en fuldstændig gennemgang af ejendommen, og det kan derfor, som køber, være en god ide at alliere sig med en bygge-sagkyndig.

Tingbogsattest

Et dokument, hvor det fremgår, hvad der er registeret på ejendommens blad i tingbogen. Det fremgår bl.a., hvem der ejer ejendommen, om der er tinglyst servitutter på ejendommen, om der er tinglyst gæld på ejendommen, og til hvilken pris ejendommen sidst er handlet.

Tinglysning

Den offentlige registrering af rettigheder over en fast ejendom. Hvis man har opnået en ret over en fast ejendom, som f.eks. ved køb af et hus, skal man tinglyse denne ret for at sikre, at ingen andre får bedre ret over ejendommen, eller der tinglyses en rettighed, der strider mod den ret, man selv har over ejendommen.

Tinglysningsafgift

En afgift der betales, når der tinglyses en ret over en fast ejendom. Ved tinglysning af et skøde på ejerboliger betales der en afgift med et tillæg på 1.660 kr. Der rundes om til nærmeste 100 kr. Ved tinglysning af servitutter og ved transport af ejerpantebreve betales også 1660 kr.
Læs mere på Tinglysning.dk

Vejlaug

En sammenslutning af grundejere, der er gået sammen om at vedligeholde en privat fællesvej.

Ægtepagt

En ægtepagt er et juridisk bindende dokument, hvori man kan bestemme på hvilke punkter, man ønsker at fravige formuefællesskabet i et ægteskab. Man kan f.eks. i en ægtepagt bestemme, at en fast ejendom skal være særeje for den ene ægtefælle.